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06SEOUL4138 2006-12-02 03:26 기밀/외국전파금지 주한 미국 대사관

제 목: 한국, 부동산 투기 극성

기 밀 SEOUL 004138 국방부망 배포1) 민감함 국방부망 배포 국무부 경제기업국, 동아시아 태평양국/한국과2) 재무부 국제국/국제안보과/폿지3) 국가안전보장이사회 통김4)

행정명령 12958: 비밀해제: 12/02/2016 태그: EFIN5) , EINV6) , ECON7) , SOCI8) , PGOV9) , KS10) 제 목: 한국, 부동산 투기 극성 분류자: 알렉산더 버시바우 대사. 근거1.4 (b /d). 번역자: PoirotKr (트위터 사용자명) — Micheal H. Rhee 2012/06/17 16:25

1. (기밀) 한국의 최근 수도권 부동산 투기 열기는 세 명의 희생자를 낳았다: 건설부 장관 추병직과 두 명의 청와대 대통령 참모인 홍보수석 이백만 그리고 경제수석 정문수. 이들의 사퇴는 막 시장을 진입하는 새내기 가구를 위한 집값을 낮추지 못하고, 투기도 진정시키지 못한 정부의 해묵은 무능력으로부터 노무현 정부를 보호하기 위해 면밀히 조율됐다. 2007년 12월 대선을 향한 대통령 선거 운동이 진행되는 가운데, 주택 정책은 대표적 경제 쟁점이 되는 양상이다. 요약 끝

2. (민감하지만 미분류) 서울은 세계에서 도쿄 다음가는 고비용 도시로 잘 알려졌다. 몇몇 경제학자들은 서울 수도권 지역도 1980년대 말 일본의 부동산 거품을 연상시키는 부동산 투기 거품 형성이 한참 진행 중이라고 주장하고 있다. 서울의 부동산은 과거 10년에 걸쳐 그 가치가 5배 증가했는데, 서울의 상류 강남구의 고급 아파트는(4,400 제곱피트) 현재 미화 610만 달러에 팔리고 있다. 지역 신문들은 걷잡을 수 없는 부동산 가격 폭등에 관한 1면 기사를 빈번히 싣고 있으며, 부동산 투기를 잡지 못했다는 이유로 노무현 정부를 날카롭게 비판하고 있다. 반면에 고급 아파트가 머리기사에서 많은 관심을 끌고 있지만, 가격 급등으로 인해 생애 최소 주택 구매자들과 젊은 사람들을 시장 밖으로 내몰고 있다.

3. (민감하지만 미분류) 부동산에 대한 국민적 우려가 커지는 가운데 추병직 건설부 장관과11) 그의 청와대 동료들은 작년에 다음과 같이 수단으로 투기를 억제하기 위한 공급 측면의 정부 정책을 주도하고 있다:

  • 2010년까지 867,000가구를 건설한다는 정부 주도 주택 사업을 발표했는데, 대개는 서울 주변 밀집형 기숙형 소도시에 해당한다.
  • 정부 주택 사업의 입찰가격을 하향조정.
  • 소형 아파트 대상 용적률 규제 완화.
  • 민간 건설업자들의 건설비용 공개 요구, 민간 부분 아파트 분양가 상한제 가능성과 같은 추가적인 조치 고려.

4. (민감하지만 미분류) 추가로, 수요측면의 새 대책을 발표했는데, 더 넓은 서울 지역에서 (총부채상환비율을 40%로 한정해) 주택 자금 대출을 옥죄는 내용이다. 이번 총부채상환비율을 통한 대출 제한 대책은 2007년 시행 예정인 2주택 소유자의 주택 처분에 대한 양도 소득세를 20%~50%로 올리는 내용인 2005년 8.31 대책 발표에12) 바로 뒤이은 조처이다. 투자 목적의 주택장사가 더욱 현저해진 관계로 이번 지연된 과세 조치는 단지 투기 열기에 기름을 붓는 역할을 하며 올해 주택 가격 상승을 더욱 끌어 올렸다.

5. (민감하지만 미분류) 그런 전후 사정에서 11월 16일 노 대통령은 주택 정책과 관련해 세 명의 최고 정책 입안자의 사임을 수용하였다. 추병직 건설부 장관이 사임한 이유는 서울 도심 대규모 신도시 개발 사업에 투자할 것을 공개적으로 종용하면서 상당한 국민적 공분을 촉발했기 때문이다. 청와대 이백만 수석과 정문수 수석은 노무현 정부의 부동산 대책에 깊이 관여한 이유로 사임했다; 두 사람은 부동산 대책의 성공 가능성을 공언(空言)하는 공개 인터뷰를 한 바 있다.

6. (민감하지만 미분류) 건설교통부의 접선책은 최근 3인방 관련 조치는 부동산 가격 상승을 진정시키기 위한 8차 대책에 해당한다고 지적했다. 한 건설교통부 과장 직무 대행은 장관이 사임한 이후에 부동산 수요를 진정시키기 위해 장기 주택담보대출금리를 올리도록 재정경제부가 개입할 필요가 있다고 제안하였다. 그 뒤를 이어 재정경제부는 11월 23일 은행의 지급준비율을 5%에서 7%로 올림으로써 주택담보대출로 이용할 수 있는 기금을 줄였다.

7. (민감하지만 미분류) 물론, 이번 지급준비율 인상이(1990년 이래로 첫 재정경제부 조치) 더 많은 논란을 낳고 있는 이유는 투기꾼과 더불어 다수의 생애 최소 주택 구매자와 영세자영업자에게도 심한 타격을 입히고 있기 때문이다. 지급준비율의 인상이 효과를 발휘하기 시작하자, 건설 부문 투자는 하락하고 있고 지난 분기에 비해 2사 분기는 3.9% 하락했고, 올해 3사 분기는 1.3% 하락했다. 핵심 정책 입안자들이 공직을 떠날 때쯤이면, 노무현 정부의 조세 및 대출 대책과 시장의 주기적 긴축과 결합하면서 부동산 수요가 아마도 진정되기 시작할 것이다.

8. (기밀) 정부 여당이 경제 성장세의 둔화, 수출 감소, 소득격차의 확대 등에 기인한 경기 침체에 대한 대중의 불안감 증대를 해결하려고 애쓰고 있는 마당에 높은 주택 가격은 노무현 정부에게는 큰 골칫거리다. 실제로 여야를 떠나 대사관 국회 접선책의 다수는 주택 가격이 2007년 12월 대통령 선거와 그 이후 총선으로 가는 선거 운동을 지배할 주요한 이슈로 지적하고 있다. 이번 주택 정책과 관련한 3명의 조율된 사임은 정부 정책에 대한 국민의 신뢰 회복을 정부 여당이 몹시 원하고 있음을 시사한다. 그러나 많은 관측통들은 (한국 전체 인구의 3분의1에 달하는) 서울 수도권 시민의 인구 유동성이 넘쳐나기에 만연된 투기를 줄이지 못할 것으로 느끼고 있다. 그런 결과로 집권 여당이 내년 대선 정국에서 이 문제가 양호해 보이게 할 만큼 주택가격이 협조적이진 않을 듯하다. 논평 끝. 버시바우 포와로 탐정의 번역 © 무단복제나 전재를 금지합니다.

06SEOUL4138.rtf
C O N F I D E N T I A L SEOUL 004138
 
SIPDIS
 
SENSITIVE
SIPDIS
 
STATE FOR EB, EAP/K
TREASURY FOR IA/ISA/POGGI,
NSC FOR TONG
 
E.O. 12958: DECL: 12/02/2016
TAGS: EFIN [Financial and Monetary Affairs], EINV [Foreign Investments], ECON [Economic Conditions], SOCI [Social Conditions], PGOV [Internal Governmental Affairs], KS [Korea (South)]
SUBJECT: KOREA'S RAGING REAL ESTATE SPECULATION
 
Classified By: Classified by Amb. Alexander Vershbow for reasons 1.4 (b
/d).
 
SUMMARY
--------
¶1.  (C)  Korea's speculative fever in metropolitan real
estate recently claimed three victims: Construction Minister
Choo Byung-jik and two Blue House presidential advisors,
Senior Secretary on Public Information Lee Baek-man and
Economic Advisor Chung Moon-soo.  Their departures were
carefully orchestrated in an effort to insulate the Roh
administration from its long-standing inability to cool
speculation and lower housing prices for young entry-level
families.  Housing policy is shaping up as a major economic
issue as presidential campaigning gets underway for the
December 2007 elections.   End summary.
 
A FROTHY MARKET
---------------
¶2.  (SBU)  Seoul is well known as the world's second most
expensive city after Tokyo.  Several economists argue the
Seoul metropolitan area is also well on its way to forming a
speculative real estate bubble reminiscent of the Japanese
one in the late 1980's.  Seoul real estate has quintupled in
value over the past decade, with luxurious apartments (4,400
square feet) now selling for USD 6.1 million in Seoul's
upscale Kangnam district.  Local newspapers frequently print
front-page articles on the rampant real estate price
inflation, and sharply criticize the Roh administration for
its failure to curb speculation.  While luxury apartments
draw much of the headline attention, the broader concern is
that spiraling prices are driving first-time buyers and young
people out of the market.
 
ANTI-SPECULATION MEASURES
-------------------------
¶3.  (SBU)  With public concern about real estate mounting,
Construction Minister Chung Moon-soo and his Blue House
colleagues took the lead on supply-side ROKG policies to curb
speculation over the past year by:
 
--announcing several government-sponsored housing projects
that will build 867 thousand new units by 2010, largely in
densely packed dormitory towns around Seoul.
 
--lowering bid prices in government housing projects.
 
--easing construction rules for small apartments to permit
increased floor areas.
 
--weighing additional measures such as requiring private
builders to disclose construction costs and, possibly,
capping apartment prices in the private sector.
 
¶4.  (SBU)  In addition, a new demand-side measure was
unveiled to tighten mortgage lending (by capping the
debt-to-income ratio to 40 percent) in the wider Seoul area.
The lending measure follows on the heels of an August 2006
announcement that capital gains tax on second home sales
would rise from 20 to 50 percent, effective 2007.  This
delayed tax measure only served to add fuel to the
speculative fire and further drove house prices up this year,
as investment housing flips became more pronounced.
 
THREE HEADS ROLL
----------------
¶5.  (SBU)  Against this backdrop, on November 16, President
Roh accepted the resignations of his three top policy makers
on housing policy.  Construction Minister Choo went because
he was publicly outed for investing in an up-scale housing
project in downtown Seoul, sparking considerable public
outrage.  Blue House Advisors Lee and Chung went for their
high-profile association with Roh-administration real estate
measures; both had conducted public interviews touting the
potential success of the measures.
 
¶6.  (SBU) Construction and Transportation Ministry (CTM)
contacts note the trio's recent steps constituted the Roh
administration's eighth round of measures to cool real estate
price rises.  One CTM deputy director suggested, after his
minister's departure, that the Ministry of Finance and
Economy (MOFE) needs to weigh in, raising mortgage rates over
the longer term, to dampen demand.  Following suit, MOFE
raised bank reserve requirements on November 23 from 5 to 7
percent of demand deposits, thereby reducing funds available
for mortgages.
 
¶7.  (SBU)  Of course, this reserve hike )- MOFE's first
since 1990 -) has engendered even more controversy because
it hits hard many first-time buyers and small businesses
along with speculators.  Just as the reserve requirement
starts to bite, construction sector investment is dropping,
down 3.9 percent in the second quarter from the preceding
quarter ) and down 1.3 percent in the third quarter of this
year.  The Roh administration's tax and lending measures may
be starting to cool real estate demand in combination with a
cyclical contraction in the market, just as key policy
architects depart their jobs.
 
COMMENT
--------
¶8.  (C)  High housing costs are a big liability for the Roh
administration, as the ruling party coalition struggles to
address mounting public perceptions of economic malaise
flowing from flagging economic growth, declining exports, and
growing income disparity.  Indeed, most of our assembly
contacts on both sides of the aisle point to housing prices
as a major issue likely to dominate campaigning in the
lead-up to presidential and national assembly elections in
December 2007.  The orchestrated departure of three senior
officials over housing policy signals the ruling coalition
badly wants to regain public trust in its policies.  However,
many observers feel Seoul metropolitan residents (consisting
of about one third of Korea's total population) are too flush
with liquidity to cut back on their rampant speculation. As a
result, the ruling party coalition seems unlikely to get
housing prices to cooperate enough to make it look good in
the lead-up to national elections next year.  End comment.
VERSHBOW



1)
번역 주: SIPDIS, Siprnet Distribution
2)
STATE FOR EB, EAP/K
3)
TREASURY FOR IA/ISA/POGGI
4)
NSC FOR TONG
5)
[Financial and Monetary Affairs]
6)
[Foreign Investments]
7)
[Economic Conditions]
8)
[Social Conditions]
9)
[Internal Governmental Affairs]
10)
[Korea (South)]
12)
번역 주: 원본에는 2006년 8월 대책으로 나오지만, 2005년 8.31일 대책을 말하는 것이다. 보통 전문하나에 두 개 이상의 오류가 있는 경우는 매우 드문 경우이지만 이 전문은 그렇다.